La marche à suivre pour changer de syndic

La marche à suivre pour changer de syndic

Dans la vie de la copropriété, changer de syndic est une opération à ne pas prendre à la légère. Elle doit se préparer en amont de l'assemblée générale annuelle et être correctement exécutée. Le conseil syndical joue un rôle de premier plan.

S'il est une profession qui est décriée, c'est bien celle de syndic. Il faut dire que le rôle de syndic n’est pas facile car ces professionnels doivent gérer des copropriétaires qui ont souvent des intérêts divergents : il y a ceux qui ont acheté un bien pour le louer et qui sont contre tout ce qui va en diminuer la rentabilité locative et ceux qui habitent sur place – les propriétaires occupants - qui veulent entretenir leur bien pour conserver un bon niveau de revente. Au milieu, il y a le syndic et le conseil syndical qui doivent arbitrer et ce n’est pas facile.

Le rôle clef de l’assemblée générale

Il faut rappeler qu’une copropriété repose sur trois piliers. L’assemblée générale des copropriétaires, le conseil syndical qui en est issu et le syndic qui est nommé et révoqué par elle et qui gère par délégation les affaires courantes, le plus souvent – sauf en cas de syndic bénévole – contre rémunération.

L’assemblée générale annuelle – qui doit se tenir dans les six mois qui suivent la clôture des comptes – est le moment fort de la vie de la copropriété. Elle doit principalement :

- Contrôler l’activité de l’année écoulée en certifiant les comptes et en donnant quitus au syndic pour sa gestion ;

- Nommer le conseil syndical chargé de suivre, entre deux assemblées générales, la vie quotidienne de la copropriété ;

- Approuver le budget prévisionnel de l’année en cours et celui de l’année à venir ;

- Statuer sur les travaux et choisir les prestataires en fonction des devis qui lui sont proposés ;

- Désigner le syndic qui doit remettre son mandat en jeu tous les ans.

C’est à ce moment là que le changement de syndic doit intervenir si l’assemblée générale le décide.

Pas de lapin à sortir de son chapeau

L’assemblée générale ne peut pas décider de ne pas reconduire le syndic sans qu’il y en ait un autre de désigné juste après. Faute de décision, un administrateur est nommé par le tribunal… Pour ce faire, le conseil syndical doit travailler en amont. Il doit d’abord estimer si la volonté de changer de syndic est une volonté majoritaire. Dans le cas contraire son travail serait effectué en pure perte.

S’il apparaît que le ras-le-bol à l’encontre du syndic actuel est partagé par le plus grand nombre, il doit se mettre à la recherche d’un nouveau syndic et vérifier auprès de lui s’il est disposé à prendre en charge la copropriété. Il doit voir avec lui les conditions techniques et financières de cette prise en charge.

Pour une meilleure crédibilité, il doit au moins interroger trois candidats. Le mieux est de n’en retenir qu’un seul à présenter aux suffrages de l’assemblée générale. Mais le conseil syndical peut aussi décider de les présenter tous et de laisser l’assemblée décider.

Il arrive aussi, dans les grandes copropriétés conflictuelles que des groupes de copropriétaires présentent leur propre candidat…

Un coup de tonnerre

L’assemblée générale commence souvent dans une ambiance tendue car le syndic en charge (et bientôt sur le départ) est forcément au courant de la présentation de ses concurrents potentiels. Pour que les copropriétaires se déterminent, les propositions des syndics concurrents ont en effet été joints à la convocation à l’assemblée générale.

 

Il va très souvent faire jouer la fibre sensible en jouant sur sa connaissance de la copropriété et dramatiser les risques provoqués par le changement pour faire basculer une majorité d’indécis et les frileux dans son camp.

Si le lobbying a été bien fait, la résolution portant sur le renouvellement du mandat du syndic est donc rejetée. Le syndic doit alors quitter la salle et l’assemblée, sous la conduite du président de séance, auditionne le (ou les) syndics retenu(s) par le conseil syndical. Une fois le nouveau syndic désigné à la majorité des suffrages des présents et reporésentés, il prend en cours les rênes de l’assemblée générale.

Deux procès verbaux sont donc réalisés : le premier est rédigé par le syndic sortant jusqu’à son éviction et le deuxième, rédigé par le nouveau syndic, porte sur les autres points inscrits à l’ordre du jour.

Un mois pour effectuer la passation

Il reste alors au nouveau syndic à récupérer tous les éléments techniques, comptables et financiers concernant la copropriété – et en particulier les données destinées à faire les prochains appels de fonds - , ainsi que la comptabilité du syndicat.

Le précédent syndic a un mois pour effectuer cette passation mais il n’est pas rare qu’une petite année soit nécessaire pour que la nouvelle équipe soit complètement opérationnelle. Le rôle du conseil syndical est primordial dans cette phase car ce sont ses membres qui sont alors la seule mémoire de la copropriété.

Comme on le voit, un changement de syndic est une opération complexe à ne pas prendre à la légère. Et à ne pas effectuer trop souvent…

Auteur : Ignace Manca

© Igor Marais